Heizungsausfall Mietwohnung: Rechte, Pflichten und Mietminderung

Freitagabend im November, draußen knapp über null Grad – und die Heizkörper bleiben kalt. Aus dem Hahn kommt nur noch lauwarmes Wasser. Wer zur Miete wohnt, fragt sich dann schnell: Wen rufe ich an, darf ich selbst einen Handwerker bestellen, und kann ich die Miete kürzen? Dieser Ratgeber zum Thema Heizungsausfall Mietwohnung fasst zusammen, was laut Gesetz und Rechtsprechung gilt. Wichtig vorab: Das ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung.

Was das Gesetz bei einem Heizungsausfall regelt

Bei einem Heizungsausfall in der Mietwohnung ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Grundlage. Die wichtigsten Vorschriften im Überblick:

• § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten.
• § 536 BGB: Hat die Wohnung einen Mangel, mindert sich die Miete kraft Gesetzes, also automatisch.
• § 536c BGB: Der Mieter muss einen Mangel unverzüglich anzeigen. Wer das versäumt, riskiert Schadensersatzforderungen und kann das Recht zur Minderung verlieren.
• § 536a Abs. 2 BGB: Ist der Vermieter in Verzug oder ist eine Notmaßnahme nötig, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der Kosten verlangen.

Heizperiode und Mindesttemperaturen laut Gerichten

Wann die Heizperiode beginnt, steht in keinem Gesetz. Viele Gerichte gehen vom 1. Oktober bis 30. April aus, andere von etwa Mitte September bis Mitte Mai. Laut Stiftung Warentest muss der Vermieter auch außerhalb dieser Zeit heizen, wenn die Wohnung bei längeren Kälteperioden unter 20 °C auskühlt.

Bei der Raumtemperatur verlangen die meisten Gerichte mindestens 20 °C. Einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

• LG Berlin (Az. 65 S 9/91): 20 bis 22 °C sind angemessen.
• AG Bonn (Az. 206 C 18/19): tagsüber in allen Wohnräumen 20 bis 22 °C, in Flur und Schlafzimmer 18 bis 20 °C.
• LG Berlin (Az. 64 S 266/97): nachts zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 °C.
• OVG Berlin (Az. 2 B 40.79): 20 bis 21 °C, im Bad 23 °C.

Klauseln im Mietvertrag, die niedrigere Temperaturen oder kürzere Heizzeiten vorsehen, sind nach Angaben der Stiftung Warentest unwirksam. Auch Warmwasser ist geschuldet: Der Vermieter muss es rund um die Uhr und ganzjährig bereitstellen, mit mindestens 40 bis 50 °C (AG Köln, Az. 206 C 251/94).

Heizungsausfall Mietwohnung: Was Mieter sofort tun sollten

1. Sofort melden. Informieren Sie Vermieter oder Hausverwaltung umgehend, möglichst schriftlich oder mit Zeugen. Beschreiben Sie den Mangel genau: Seit wann ist die Heizung aus, welche Räume sind betroffen, gibt es noch Warmwasser?
2. Genannten Notdienst nutzen. Viele Vermieter nennen per Aushang im Hausflur einen Notdienst. Diesen rufen Sie zuerst an.
3. Temperaturen notieren. Halten Sie mehrmals täglich die Raumtemperatur mit Datum und Uhrzeit fest. So lässt sich der Mangel später besser belegen.
4. Folgeschäden vermeiden. Sie müssen verhindern, dass weiterer Schaden entsteht, etwa durch eingefrorene Rohre. Sonst kann der Vermieter Ersatz fordern. Tipps dazu im Ratgeber Wasserleitung eingefroren.
5. Einfache Ursachen ausschließen. Manchmal steht nur ein Thermostatkopf auf Frostschutz. Unsere Checkliste: Heizung springt nicht an hilft beim Eingrenzen. Einstellungen an der zentralen Anlage ändern Sie aber nur nach Absprache mit Vermieter oder Hausmeister.

Notreparatur: Wann Mieter selbst beauftragen dürfen

Grundsätzlich ist die Reparatur Sache des Vermieters. Nur wenn er nicht erreichbar ist und sofort gehandelt werden muss, kommt eine Notmaßnahme durch den Mieter infrage (§ 536a Abs. 2 BGB). Stiftung Warentest berichtet über ein Urteil des AG Münster (Az. 4 C 2725/09): Eine Mieterin erreichte bei Frost am Wochenende ihren Vermieter nicht und ließ die Heizung provisorisch reparieren. Die 611 € für diese Sofortreparatur bekam sie erstattet. Die späteren 456 € für Arbeiten, die nicht sofort nötig waren (ein neues Abgasrohr), musste sie selbst tragen.

Der Merksatz aus diesem Fall: Erstattet werden nur unbedingt nötige Sofortmaßnahmen. Wer bei einem Heizungsausfall in der Mietwohnung selbst einen Notdienst ruft, sollte seine Versuche, den Vermieter zu erreichen, festhalten und den Auftrag auf das Nötigste beschränken.

Mietminderung: Beispiele aus Urteilen

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung: Minderungsquoten sind immer Einzelfallentscheidungen. Lassen Sie sich vor einer Minderung vom Mieterverein oder von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten.

Basis der Minderung ist die Bruttomiete, also die Miete einschließlich Nebenkosten (BGH, Az. XII ZR 225/03; für Wohnraum bestätigt durch BGH, Az. VIII ZR 347/04). Die folgende Übersicht stammt aus einer Zusammenstellung der Stiftung Warentest. Es sind Beispiele aus Urteilen, also Einzelfälle und keine festen Sätze:

Situation im Urteil	Minderung	Gericht, Aktenzeichen
Totalausfall September bis Februar	100 %	LG Berlin, 65 S 70/92
Totalausfall November bis Februar	75 %	LG Berlin, 64 S 291/91
Ausfall in den Heizmonaten	70 %	LG Berlin, 67 T 70/02
Totalausfall Februar und März	mindestens 50 %	LG Bonn, 6 S 396/81
höchstens 16 bis 18 °C erreichbar	30 %	AG Görlitz, 1 C 1320/96
mehrfacher Ausfall über Weihnachten	25 %	AG Frankfurt/M., 33 C 588/11-76
Totalausfall im Oktober	20 %	AG Spandau, 3 C 209/81
nicht mehr als 20 °C möglich	10 %	AG Bonn, 206 C 18/19
regelmäßig nur 19 °C	5 %	LG Berlin, 63 S 423/11

Ein neueres Beispiel nennt die Berliner MieterGemeinschaft: Das AG Berlin-Mitte (Az. 20 C 318/21) hielt bei einem vollständigen Ausfall von Heizung und Warmwasser 20 % im Oktober, 30 % im November und März sowie 50 % von Dezember bis Februar für angemessen.

Vorsicht beim Kürzen der Miete

Wer zu viel einbehält, geht ein Risiko ein. Behält ein Mieter zu Unrecht insgesamt mehr als eine Monatsmiete ein, ist nach einem Urteil des BGH (Az. VIII ZR 138/11) eine fristlose Kündigung möglich. Stiftung Warentest empfiehlt deshalb, die Miete weiter zu zahlen, aber ausdrücklich unter Vorbehalt, und sich beraten zu lassen.

Reagiert der Vermieter gar nicht, rät Stiftung Warentest, spätestens nach vier Tagen ohne Heizung bei Winterkälte einen Anwalt einzuschalten und einen Eilantrag beim Amtsgericht zu stellen. Der Vermieter kann sich dabei nicht darauf berufen, dass andere Mieter die Heizung sabotieren (AG Bochum, Az. 83 C 255/12).

Sicher warm bleiben bis zur Reparatur

• Elektrische Heizgeräte nur an geeigneten Steckdosen betreiben und keine Mehrfachstecker hintereinanderstecken.
• Keine Gas- oder Holzkohlegeräte in Innenräumen, also zum Beispiel keinen Grill und keinen Gas-Heizstrahler. Es besteht die Gefahr einer Kohlenmonoxidvergiftung.
• Türen zu ungeheizten Räumen schließen.
• Kerzen verbrauchen Sauerstoff und erzeugen Verbrennungsgase. Häufiger lüften und Kerzen nie unbeaufsichtigt brennen lassen.

Für Vermieter und Hausverwaltungen: schnell reagieren

Für Vermieter zählt bei einem Heizungsausfall in der Mietwohnung jeder Tag: Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, Folgeschäden wie eingefrorene Leitungen drohen, und bleibt eine Reaktion aus, steht schnell ein Eilantrag im Raum. Sinnvoll sind deshalb:

• eine erreichbare Notdienstnummer per Aushang im Hausflur, damit Mieter wissen, wen sie anrufen sollen,
• eine regelmäßige Wartung der Anlage vor der Heizperiode, siehe Checkliste Heizungs-Wintercheck,
• ein Fachbetrieb, der Heizung und Sanitär abdeckt und auch nachts und am Wochenende erreichbar ist.

Luftwerk unterstützt Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen mit Wartung und einem 24/7-Notdienst bei Heizungsausfall und Rohrbruch. Mehr dazu auf unseren Seiten Hausverwaltung und Wohnungswirtschaft und Heizungsnotdienst Duisburg.

Hilfe bei Heizungsausfall in Duisburg und Umgebung

Sie sind Vermieter, Hausverwaltung oder Eigentümer in Duisburg, Moers, am Niederrhein oder im westlichen Ruhrgebiet, und die Heizung ist ausgefallen? Luftwerk ist als Fachbetrieb für Heizung, Klima, Lüftung und Sanitär rund um die Uhr erreichbar. Als Mieterin oder Mieter melden Sie den Ausfall bitte zuerst Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung. Rufen Sie an unter 0176 410 690 04 oder schreiben Sie uns per WhatsApp.

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Quellen: Stiftung Warentest: Heizungsausfall – Miete kürzen erlaubt; Stiftung Warentest: Wenn die Heizung streikt (Tabelle Minderungsquoten); § 535 BGB; § 536 BGB; § 536a BGB; § 536c BGB; BGH XII ZR 225/03 (Bruttomiete); Berliner MieterGemeinschaft: AG Mitte 20 C 318/21; Viessmann: Heizung defekt (Hinweis Kerzen). Stand: Oktober 2026.