Im Keller steht ein großer Warmwasserspeicher, die Mieter duschen täglich – und plötzlich fragt jemand nach dem letzten Legionellenbefund. Viele Vermieter und Hausverwaltungen sind dann unsicher: Ist die Legionellenprüfung Pflicht, wie oft wird sie fällig und was ist bei einem auffälligen Ergebnis zu tun? Dieser Ratgeber erklärt die Regeln der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) verständlich und zeigt, was technisch hilft, damit hohe Werte gar nicht erst entstehen.
Wann ist die Legionellenprüfung Pflicht?
Die Untersuchungspflicht steht in § 31 TrinkwV. Sie gilt für Betreiber einer Gebäudewasserversorgungsanlage, die Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgeben. Zusätzlich müssen alle drei folgenden Bedingungen zutreffen:
- Große Warmwasseranlage: Der Trinkwassererwärmer fasst mehr als 400 Liter (Speicher oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer) – oder mindestens eine Leitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle enthält mehr als 3 Liter. Die Zirkulationsleitung zählt dabei nicht mit.
- Vernebelung: Im Gebäude gibt es Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Trinkwasser vernebelt wird.
- Gebäudeart: Es handelt sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus.
Umgangssprachlich heißt eine solche Anlage oft „Großanlage“. Der Begriff stammt aus dem DVGW-Arbeitsblatt W 551. Die Verordnung selbst nennt nur die Kriterien. Fehlt eine der drei Bedingungen, entfällt die Untersuchungspflicht nach § 31.
Vermietung zählt als gewerbliche Tätigkeit
Viele private Vermieter sehen sich nicht als Gewerbe. Für die Trinkwasserverordnung spielt das keine Rolle: § 2 Nr. 8 TrinkwV zählt die Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung ausdrücklich zur gewerblichen Tätigkeit. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung und Duschen ist damit erfasst, sofern die technischen Kriterien erfüllt sind.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Im Zweifel gibt das zuständige Gesundheitsamt Auskunft.
Wie oft auf Legionellen geprüft werden muss
Die Intervalle regelt § 31 TrinkwV. Für die Wohnungswirtschaft ist vor allem die erste Zeile wichtig:
| Fall | Untersuchung auf Legionellen |
|---|---|
| Vermietung (gewerblich, nicht öffentlich) | mindestens alle 3 Jahre |
| Öffentliche Tätigkeit, z. B. Schule oder Sporthalle | mindestens jährlich; nach 3 beanstandungsfreien Jahren kann das Gesundheitsamt auf bis zu 3 Jahre verlängern (nicht bei Kliniken und Pflegeeinrichtungen) |
| Neue Anlage | erste Untersuchung 3 bis 12 Monate nach Inbetriebnahme |
| Ein- oder Zweifamilienhaus | keine Untersuchungspflicht nach § 31 |
Beispiel: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit zentralem 500-Liter-Speicher und Duschen in allen Wohnungen erfüllt alle drei Bedingungen. Hier ist die Legionellenprüfung Pflicht, und zwar mindestens alle drei Jahre. Wird die Warmwasseranlage neu gebaut, ist die erste Untersuchung 3 bis 12 Monate nach der Inbetriebnahme fällig.
Ab 100 KBE pro 100 ml: Diese Schritte sind Pflicht
Für Legionellen gilt ein technischer Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 Milliliter (Anlage 3 Teil II TrinkwV). Der Wert berücksichtigt bereits die Messunsicherheit. Wird er erreicht, schreibt § 51 TrinkwV dem Betreiber feste Schritte vor:
- Unverzüglich Anzeige beim Gesundheitsamt, sofern das Labor das nicht schon erledigt hat.
- Ursachen klären – mit Ortsbesichtigung und Prüfung, ob die Anlage den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.
- Eine schriftliche Risikoabschätzung nach der Empfehlung des Umweltbundesamts (UBA) erstellen.
- Abhilfemaßnahmen umsetzen.
- Alle Maßnahmen dokumentieren und die Unterlagen 10 Jahre aufbewahren.
Gerade die Ursachenklärung ist Technikarbeit: Wo kühlt das Warmwasser ab, arbeitet die Zirkulation richtig, stimmen Speicher- und Rücklauftemperatur? Hier ist ein Fachbetrieb für Sanitärtechnik gefragt.
Labor oder Fachbetrieb: Wer macht was?
Die Probenahme und die Untersuchung übernimmt ein akkreditiertes Labor. Luftwerk nimmt keine Laborproben. Unsere Aufgabe ist die Technik dahinter: Wir prüfen und optimieren Ihre Trinkwasser-Installation, damit sie die Anforderungen dauerhaft erfüllt. Dazu gehören zum Beispiel:
- Temperaturen am Austritt des Trinkwassererwärmers und im Zirkulationsrücklauf kontrollieren
- Regelung von Speicher und Warmwasserbereitung prüfen und einstellen
- Zirkulation und Leitungsführung auf Schwachstellen untersuchen
- nach einem auffälligen Befund bei der Ursachenklärung unterstützen und Abhilfemaßnahmen umsetzen
Für Verwalter größerer Bestände bündeln wir das auf unserer Seite für Hausverwaltung und Wohnungswirtschaft.
Vorbeugen: Temperaturen nach DVGW W 551
Stand der Technik für den Legionellenschutz ist laut UBA ein dauerhaft hohes Temperaturniveau im Warmwassersystem. Für Großanlagen nennt das DVGW-Arbeitsblatt W 551 zwei Kernwerte:
- Am Austritt des Trinkwassererwärmers mindestens 60 °C.
- An keiner Stelle darf die Warmwassertemperatur um mehr als 5 Kelvin unter die Speicheraustrittstemperatur fallen.
Rechenbeispiel: Verlässt das Wasser den Speicher mit 60 °C, darf es im Zirkulationsrücklauf nicht unter 55 °C liegen (60 °C minus 5 K). Liegt der Rücklauf darunter, ist die Anforderung verfehlt, und die Ursache sollte ein Fachbetrieb suchen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es keine festen Vorschriften. Empfohlen werden 55 bis 60 °C; das UBA rät zu durchgängig über 55 °C.
Wärmepumpe und Legionellenschutz
Wer auf eine Wärmepumpe umsteigt, steht vor einem Zielkonflikt: Hohe Warmwassertemperaturen kosten Effizienz. Das UBA rechnet für ein Einfamilienhaus vor: Wird die Warmwassertemperatur von 48 auf 60 °C angehoben und kommt eine Zirkulation hinzu, sinkt die Jahresarbeitszahl der Warmwasserbereitung von 3,22 auf 2,19. Endenergie und Kosten steigen um rund 15 Prozent.
Eine sogenannte Legionellenschaltung, die das Wasser periodisch aufheizt (zum Beispiel täglich auf 70 °C), ist laut UBA weder im Regelwerk verankert noch in der Praxis als wirksam nachgewiesen. Das UBA hält sie für keine sichere Variante des Legionellenschutzes. Fachquellen nennen stattdessen Konzepte wie:
- eine separate Warmwasser-Wärmepumpe
- Warmwasser ganz oder teilweise über die Heizungs-Wärmepumpe, bei Bedarf mit Heizstab oder als Hochtemperatur-Wärmepumpe
- direktelektrische Warmwasserbereitung
- Frischwasserstation oder Hygienespeicher, die nur wenig Trinkwasser vorhalten
Ultrafiltration wird erforscht, ist aber noch nicht als Verfahren zugelassen. Welches Konzept passt, hängt vom Gebäude ab – mehr zur Wärmepumpe und zur Warmwasserbereitung finden Sie auf unseren Leistungsseiten.
Trinkwasserhygiene in Duisburg und Umgebung
Luftwerk unterstützt Vermieter, Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen bei der Trinkwasser-Installation: technische Prüfung, Einstellung von Temperaturen und Regelung, Umsetzung von Abhilfemaßnahmen nach einem Befund und Modernisierung der Warmwasserbereitung. Ob in Ihrem Haus die Legionellenprüfung Pflicht ist, zeigen die drei Kriterien oben; die Probenahme übernimmt ein akkreditiertes Labor. Mehr zu unserer Sanitärtechnik. Wir sind in Duisburg, Moers, am Niederrhein, im westlichen Ruhrgebiet sowie in Krefeld, Düsseldorf, Neuss bis Köln im Einsatz. Rufen Sie an unter 0176 410 690 04 oder schreiben Sie uns per WhatsApp.
Weiterlesen: Hausverwaltung und Wohnungswirtschaft · Wartung und Service · Wärmepumpe im Altbau
Quellen: § 31 TrinkwV; § 2 TrinkwV; § 51 TrinkwV; Anlage 3 TrinkwV; Umweltbundesamt: Factsheet Trinkwarmwasserkonzepte (PDF). Stand: Oktober 2026.
Häufig gestellte Fragen
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